Считано до 28.11.2012г., в България действаше една нормативна разпоредба, съгласно която при съсобствен имот, съсобствениците са задължени винаги, когато предприемат продажба на съответния им дял от съсобствеността, първо да го предложат на останалите съсобственици, преди да бъде предложен на трето за съсобствеността лице. Тази законова разпоредба е инкорпорирана в чл.33, ал.1 от Закона за собствеността и същата гласи: Съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.

Тази регламентация, дълги години защитаваше правата на съсобствениците, като им предоставяше възможност да защитят общата съсобственост от навлизането на трети лица в нея, чрез правото да изкупят дела на продаващия съделител, преди същият да го предложи на външно за собствеността лице. В случаите когато съсобственикът все пак реши да продаде своята част, без да спази правилото на разпоредбата посочена по-горе, за останалите съсобственици възникваше потестативното преобразуващо право инкорпорирано в чл.33, ал.2 от ЗС – да изкупят частта му при действително уговорените условия: Ако декларацията по предходната алинея е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия.

С цел заобикаляне на закона, голяма част от недобросъвестните лица собственици на идеални части от съсобствени имоти, подтиквани от други подобни недобросъвестни лица, желаещи да изкупят дела им, започнаха порочно да използват придобивния способ на дарението. Заобикалянето на закона се състои в това, че съсобственикът желаещ да се разпореди с идеалната си част, чрез продажбата й на трето за собствеността лице, в рамките на един ден извършваше две сделки – една дарствена, с която дарява на приобретателя една част от дела си и веднага след това една за покупко-продажба, с която му продава останалите части от дела си. По този начин третото лице, след като е надарено с една част от дела на продаващия съсобственик, влиза в кръга на съсобствениците, в следствие на което продаващият съсобственик спокойно му продава останалите дялове, без преди това да е задължен да ги предлага на когото и да е от останалите съсобственици.

На пръв поглед, така извършена сделката не предполага законови злоупотреби, но в действителност те са налице. Проблемът идва от това, че за да е налице действително дарение, следва да е налице субективната страна на сделката, а именно да има дарствено намерение. При сключването на този тип сделки е видно и от факта, на незабавната последваща продажба, че подобно намерение липсва, тъй като ако то беше налице, щеше да е за целия дял на разпореждащия се съсобственик, а не само за една негова част и нямаше веднага да се стига до действително целяната сделка – покупко-продажба.

С оглед на така породилите се порочни сделки, се появи противоречива съдебна практика, приемаща следните решения:

С едни съдебни решения се приема, че дарението на идеална част от съсобствен имот, последвано от отчуждаване на останалата идеална част от имота в полза на трето за съсобствеността лице чрез възмездна сделка – покупко-продажба, не е нищожно поради заобикаляне на закона, дори целта на дарението да е била осуетяване правото на изкупуване, доколкото чрез него не се постига забранен от закона резултат, тъй като резултатът от дарението е прехвърлянето на собственост, което не е забранено от закона.

С други съдебни решения се приема, че законовата забрана да се постигне определен правен резултат по силата на сключената сделка обуславя недействителността по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. второ ЗЗД. Дарствената сделка, предхождаща продажбата на останалата идеална част от съсобствения имот, е сключена за заобикаляне на закона и именно поради това е недействителна, тъй като по силата на договора за дарение приобретателят по сделката следва да бъде действително дарен – да получава нещо без да дава насрещна престация, а дарственото намерение, в конкретния случай не е установено.

Предвид така породилата се правилна съдебна практика и изродилата се порочна такава, се наложи да се стигне до едно единно Тълкувателно решение на ВКС, което да разреши възникналия правен и житейски казус.

За съжаление Върховният касационен съд възприе, казуса по скоро като правен, а не толкова, като житейски и прие първият вариант на разрешаване на спора, като се произнесе със следния диспозитив: Когато с договор за дарение се отчужди идеална част от частта на дарителя в съсобствен имот в полза на трето за съсобствеността лице и останалата идеална част е прехвърлена впоследствие с договор за продажба на същото лице, без частта на дарителя да е предложена за изкупуване на първоначалните съсобственици съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС, няма заобикаляне на закона по чл. 26, ал. 1, предл. второ ЗЗД. По този начин легално бе признато заобикалянето на закона, което от своя страна доведе до масови злоупотреби и абсолютно умъртвяване на нормата на чл.33, ал.1 от ЗС.

Все пак и независимо от факта, че добронамерените съсобственици са лишени от използването на един от способите на защита на техните права, при подобен тип сделки, законът все още им предоставя и други способи за разрешаване на подобен тип проблеми.

В случай че сте потърпевш от подобен тип сделки, не забравяйте че законът, е за да се спазва и винаги може да бъде намерен правилният способ за противодействие срещу настъпила злоупотреба.

Изготвил:

Адв. Димитър Янев

Категории: Вещно Право

0 Коментара

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *